Le marché immobilier malgache atteint un seuil critique marqué par un déséquilibre profond entre l’offre et la demande. Selon les données de Madagascar Invest pour l’année 2025, le déficit de logements s’élève désormais à 1 730 000 unités à l’échelle nationale. Alors que la demande annuelle est estimée à 130 000 nouveaux logements, le rythme de construction actuel ne parvient pas à absorber ce flux, accentuant la pression sur les infrastructures existantes, particulièrement dans les centres urbains en pleine croissance.
Cette pénurie structurelle transforme radicalement le paysage urbain, où la location devient la norme par nécessité. Dans les grandes agglomérations comme Antananarivo, Toamasina ou Mahajanga, entre 60 % et 70 % des résidents sont locataires. L’attractivité des centres d’affaires maintien des prix élevés : le loyer mensuel moyen pour un appartement de trois chambres en centre-ville atteint 3 946 666 ariary, contre environ 2 063 333 ariary en périphérie, reflétant une concentration de la demande sur les zones viabilisées.
L’accès à la propriété reste freiné par des conditions de financement restrictives et des coûts de construction en hausse. Le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier s’établit à 15,56 %, rendant le crédit inaccessible pour une large part de la population, avec un indice d’accessibilité de seulement 0,19. En conséquence, le coût de la maison neuve la moins chère est passé de 633 927 ariary en 2019 à 962 434 ariary ces dernières années, illustrant une inflation constante du secteur.
Face à cette urgence, les perspectives d’ici 2030 reposent sur une mobilisation massive des investissements privés et publics. Pour stabiliser le marché, les experts prévoient que le secteur devra attirer plus de 300 millions de dollars d’investissements d’ici cinq ans afin de moderniser l’appareil productif immobilier et répondre aux besoins des 200 000 bénéficiaires ciblés par les nouveaux programmes.